Metodologia para análise de investimentos em empreendimentos imobiliários com base na teoria das opções reais

• Ano de defesa: 2019
• Autor(a) principal: Silva, Bruno Ricardo da
• Orientador(a): Lima, José Donizetti de
• Banca de defesa: Oliveira, Gilson Adamczuk , Souza, Joana Siqueira De , Lima, José Donizetti de
• Tipo de documento: Dissertação
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Instituição de defesa: Universidade Tecnológica Federal do Paraná; Pato Branco
• Programa de Pós-Graduação: Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção e Sistemas
• País: Brasil
• Palavras-chave em Português: Investimento imobiliários; Estudos de viabilidade; Monte Carlo, Método de; Opções reais (Finanças); Real estate investment; Feasibility studies; Monte Carlo method; Real options (Finance)
• Área do conhecimento CNPq: CNPQ::ENGENHARIAS::ENGENHARIA DE PRODUCAO
• Link de acesso: http://repositorio.utfpr.edu.br/jspui/handle/1/4503

A aplicação da Teoria das Opções Reais (TOR) na Avaliação de Viabilidade Econômica (AVE) de empreendimentos imobiliários visa avaliar qual o valor das Flexibilidades Gerenciais (FGs) existentes durante a execução do projeto. Contudo, estudos recentes indicam que há necessidade do desenvolvimento de estudos de caso que suportem a viabilização da aplicação da TOR no mercado imobiliário. Esta dissertação foi desenvolvida com a proposta de estudar a aplicabilidade da TOR na AVE de Projetos de Investimento Imobiliário (PII), buscando verificar a contribuição da inclusão das FGs na avaliação do valor do projeto. Assim, propõe-se a elaboração de uma metodologia para avaliar esse tipo de empreendimento, e a aplicação em um estudo de caso, oferecendo suporte para o mercado imobiliário, contribuindo assim na diminuição da distância entre a teoria e a prática da TOR. A metodologia proposta é dividida em três fases. A Fase 1 – Caracterização Técnica, consiste na coleta de dados e informações necessárias e suficientes para a caracterização técnica e obtenção de conhecimento sobre as FGs existentes no projeto. A Fase 2 – Caracterização Econômica, busca definir os componentes e estruturar a projeção do Fluxo de Caixa (FC) do empreendimento, bem como definir a taxa de retorno livre de risco. Na Fase 3 – Análise de Viabilidade Econômica (AVE), é definida a taxa de retorno ajustada ao risco e é aplicada a metodologia de quatro passos de Copeland e Antikarov, com a utilização do modelo de árvore binomial, para cálculo do valor das FGs. O estudo de caso foi desenvolvido sobre um projeto de construção de uma edificação de 12 andares e 31 apartamentos à venda, com previsão de entrega em 34 meses, na cidade de Pato Branco – PR. As FGs identificadas foram a revisão da tabela de preço das unidades, com possibilidade de expansão ou de contração nos valores a cada período de 6 meses, a partir do início da construção. A incerteza considerada foi a previsão da quantidade de vendas das unidades. O valor das opções encontrado representou 32,1% do VPL. Verificou-se que a metodologia proposta possibilitou a análise do valor da FG existente na execução de um PII. A sequência de passos da metodologia proposta mostra uma aplicação da TOR por empresas do ramo imobiliário, contribuindo com a redução da distância entre a teoria e a prática da aplicação da TOR em PII.