A estruturação em curso dos negócios de impacto habitacional: reorganização das finanças, moradia como ativo e moradores como cliente

• Ano de defesa: 2022
• Autor(a) principal: Chiavone, João de Araujo
• Tipo de documento: Dissertação
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Instituição de defesa: Biblioteca Digitais de Teses e Dissertações da USP
• Palavras-chave em Português: Habitação; Housing; Housing impact business; Housing improvements; Impact investment; Investimento de impacto; Melhorias habitacionais; Negócios de impacto Habitacional
• Link de acesso: https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/16/16139/tde-05052023-084940/

Esta dissertação tem como objetivo compreender o que são e como se estruturam os negócios de impacto habitacional, que visam endereçar soluções habitacionais complementares ou substituindo políticas públicas como melhorias habitacionais, regularização fundiária, produção de novas unidades habitacionais para o aluguel acessível, ou ainda fundos que viabilizam o aluguel acessível ou social. Tais negócios buscam realizar impacto social por meio de lógicas e instrumentos da iniciativa privada e têm procurado financiamento pelo mercado de capitais, com retornos aos investidores abaixo dos valores de mercado, mas com impacto social. O primeiro capítulo traz uma revisão bibliográfica, teórica e histórica em torno dos negócios e investimentos de impacto ambientais e sociais, construídos por um movimento do capitalismo contemporâneo, o capital consciente, que pretende criar valor compartilhado e relativizar o quanto é possível produzir de negócios e retornos financeiros sem cuidar do meio ambiente e da sociedade. O segundo capítulo parte desse contexto mais amplo para analisar a estruturação do nicho dos negócios de impacto habitacional, construindo um panorama, levantando como são concebidos, regulados, financiados e geridos. A partir de uma diversidade de casos pesquisados, em entrevistas aprofundadas e pesquisa multissituada de conteúdos públicos, ele apresenta: (i) os tipos de impacto das soluções habitacionais; (ii) os atores envolvidos, dentre eles as organizações intermediárias (aceleradoras, desenvolvedoras, securitizadoras, instituições de crédito hipotecário etc.), os investidores de impacto e os beneficiários; e (iii) as lógicas e as características da operação financeira de impacto. Finaliza procurando analisar a relação com os desenhos de políticas habitacionais potencialmente ancoradas nesses negócios e problematiza o papel dos beneficiários nessa estrutura. O terceiro capítulo é dedicado ao estudo de caso da empresa Vivenda e apresenta sua transformação no que os fundadores chamaram de Nova Vivenda tornou-se uma holding, deu um salto tecnológico tornando-se uma plataforma, o que permitiria um ganho exponencial de escala, que certamente acarretará uma transformação na sua relação com o Estado e a construção de políticas. Conclui que há uma estruturação desses negócios em curso, mas não finalizada. Que a origem, a geração e as trajetórias dos atores que estão na concepção desses negócios importam e narram as preocupações em torno dos capitais. Mostra que esses negócios estão inseridos na crescente perspectiva da habitação como mercadoria, em que o Estado assume um papel gerencial e o mercado parece transformar-se criando alternativas à filantropia, as finanças combinadas, em um hibridismo mais amplo, que inclui financiamento de startups, plataformas e crowdfunding, além de eles estruturarem garantias para diminuir o risco de inadimplência e viabilizar o endividamento das famílias. São negócios que pretendem escalar, numa transformação em negócios de plataforma. Reflete sobre o perigo da financeirização dos serviços habitacionais que delimita um grupo de beneficiários específico, não necessariamente a maior parcela do déficit habitacional e sobre o interesse dos mercados privados na migração dos capitais do informal para o formal por meio do endividamento das famílias nas operações.