[pt] VALOR DA OPÇÃO DE COMPRA DE IMÓVEL COMERCIAL EM SÃO PAULO

• Ano de defesa: 2018
• Autor(a) principal: VIVIANE PINTO LOUVEM
• Tipo de documento: Tese
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Instituição de defesa: MAXWELL
• Palavras-chave em Português: [pt] OPCAO REAL; [pt] REAL ESTATE; [pt] FUNDOS DE PENSAO; [en] REAL OPTION; [en] REAL ESTATE; [en] PENSION FUNDS
• Link de acesso: https://www.maxwell.vrac.puc-rio.br/colecao.php?strSecao=resultado&nrSeq=35753&idi=1; https://www.maxwell.vrac.puc-rio.br/colecao.php?strSecao=resultado&nrSeq=35753&idi=2; http://doi.org/10.17771/PUCRio.acad.35753

[pt] Em 2013, a Resolução CMN 4.275 alterou a redação da Resolução CMN 3.792 que determina as diretrizes dos investimentos dos fundos de pensão brasileiros. No âmbito dos investimentos imobiliários, um dos efeitos da nova Resolução foi a vedação imposta às entidades fechadas de previdência complementar (EFPCs) em adquirir participação superior a 25 por cento de imóvel que se encontre em fase de construção. Tal limitação desencoraja os fundos de pensão a adquirirem imóveis que não estejam totalmente construídos, uma vez que a compra de apenas 25 por cento do imóvel colocaria a entidade na condição de sócio minoritário, comprometendo sua ingerência no ativo e prejudicando aspectos de governança no imóvel. Havendo interesse na compra do ativo, vislumbra-se a possibilidade de o investidor institucional, dentro da nova regulação, adquirir uma opção de compra de percentual do ativo que lhe confira a posição de sócio majoritário, ou seja, a aquisição entre 51 por cento e 100 por cento do imóvel, com vencimento na data em que o ativo estiver construído. Dentro desse cenário, o presente estudo pretende apresentar a opção de compra como alternativa para viabilizar a aquisição desse tipo de ativo, calculando o valor justo do prêmio a ser pago por essa opção. O resultado obtido mostrou que o prêmio para aquisição de opção nos percentuais de participação majoritária varia de cerca de 1,15 por cento (para 51 por cento do imóvel) a 2,29 por cento (para 100 por cento do imóvel) do valor total do ativo o que, a nosso ver, inviabiliza a possibilidade de negócio nesse formato, pois os valores de prêmios encontrados não se mostram atrativos para o incorporador que precisa arcar com os custos da construção. Sendo assim, havendo interesse dos fundos de pensão em investir em imóveis em construção em percentual acima de 25 por cento, como limita a atual legislação em vigor, sugere-se encaminhar ao órgão regulador pedido de revisão da instrução solicitando que tal limite seja aplicado ao total de recursos do plano de benefícios em vez de considerar o valor total de um mesmo empreendimento, sob a alegação de ajustar os investimentos ao porte de cada plano de benefícios.