A atuação dos fundos de pensão no mercado imobiliário comercial: tomada de decisão e geografia dos investimentos

• Ano de defesa: 2023
• Autor(a) principal: Asencio, Maira Magnani
• Tipo de documento: Dissertação
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Palavras-chave em Português: Geografia dos investimentos; Tomada de decisão; Financeirização; Investimento imobiliário; Fundos de pensão; Mercado imobiliário; Fundo de pensão; Geografia econômica; Pension funds; Real estate investment; Financialization; Investment geographies; Decision-making
• Link de acesso: http://app.uff.br/riuff/handle/1/28015

Os fundos de pensão investem suas reservas em diferentes classes de ativos financeiros. A pesquisa aqui desenvolvida busca interpretar a atuação desse investidor em uma classe de ativo importante e em crescimento: o mercado imobiliário comercial. A importância crescente da participação desse agente no mercado imobiliário comercial brasileiro ocorre em um cenário que se entende ser favorável ao crescimento e desenvolvimento dos fundos de pensão como investidores institucionais e, consequentemente, como agentes responsáveis pelo desenvolvimento urbano e regional: de uma parte, a queda de juros, que estimula o investimento em ativos considerados alternativos; de outra parte, um contexto de alterações normativas que favorecem o investimento em veículos financeiros lastreados em imóveis comerciais. Reconhecendo a importância de investigar mais detidamente a atuação dos fundos de pensão no mercado imobiliário comercial, nessa dissertação nos propomos analisar: 1) o contexto e critérios de tomada de decisão mobilizados por esse agente no momento da condução dos investimentos imobiliários e; 2) a geografia dos investimentos produzida por essas decisões. Partimos da hipótese de que a geografia dos investimentos, ou seja, como os investimentos se distribuem no território, reflete critérios mobilizados por esses agentes no momento da tomada de decisão. Para tanto, examinamos, especificamente: 1) as práticas profissionais de gestão imobiliária adotadas pelos fundos de pensão e seus impactos na gestão do portfólio imobiliário; 2) os critérios que envolvem a delegação de ativos para a indústria financeira e quais os impactos dessa delegação para a geografia de investimentos imobiliários; 3) o contexto no qual as tomadas de decisão são feitas, ressaltando possíveis reconfigurações trazidas por recentes alterações normativas e; 4) os padrões territoriais dos investimentos dos dez maiores fundos de pensão nos últimos três anos (2017 a 2019), explorando, dentre outros pontos, quais os principais canais de investimento utilizados, bem como os segmentos e localizações dos empreendimentos. Os procedimentos metodológicos, de natureza predominantemente qualitativa, envolveram quatro etapas: 1) entrevistas semiestruturadas com diferentes agentes envolvidos com a gestão do portfólio imobiliário dos fundos de pensão; 2) observação participante em eventos promovidos pelos fundos de pensão e seus intermediários financeiros; 3) análise documental de regulações do setor e matérias de jornais e revistas especializadas e; 4) análise dos dados de portfólio imobiliário dos fundos de pensão. A análise concentrada na tomada de decisão dos fundos de pensão mostrou que, embora a hajam evidencias que demonstram a absorção de técnicas e racionalidades consideradas “financeirizadas”, essas evidencias não explicam completamente como os fundos de pensão investem e administram seus imóveis. Como resultado, encontramos três importantes princípios decisórios nos quais os fundos de pensão balizam suas decisões sobre o investimento em propriedade: (1) a relação entre ativos e passivos (asset liability matching); (2) a gestão atenta à propriedade imobiliária e (3) a preferência por manter interna a gestão de seu portfólio imobiliário. Esses critérios analisados indicam que os fundos de pensão brasileiros procuram resultados a longo prazo, dependem predominantemente da expertise interna para realizar investimentos imobiliários e, geralmente, relutam em terceirizar decisões de investimento relacionadas ao mercado imobiliário para o setor financeiro. Finalmente, a geografia dos investimentos dos fundos de pensão mostrou-se altamente seletiva em relação à localização — majoritariamente concentrados nos estados e cidades de São Paulo e Rio de Janeiro — e aos segmentos dos empreendimentos, especialmente shopping centers, escritórios e, mais recentemente, logística.