Avaliação de imóveis com recurso a modelos financeiros e não-financeiros: estudo de um caso - Naiene, Eduardo (2015)
O rápido crescimento do investimento em imóveis residenciais e escritórios para arrendamento em Moçambique obriga os investidores não somente a disporem de conhecimentos sobre a evolução do mercado imobiliário, mas igualmente a aplicarem métodos que habilitem a análise adequada dos factores relevantes em presença. O presente trabalho aborda a aplicação de métodos comparativos de mercado e métodos económicofinanceiros na avaliação de imóveis em Moçambique, concretamente na cidade de Maputo. Este trabalho tem como objectivo apresentar uma ferramenta que possibilite ao avaliador e aos investidores analisarem o comportamento do mercado de imóveis, e contribuir para a clarificação das metodologias a utilizar na avaliação de prédios urbanos destinados a escritórios, tendo como questão de fundo as eventuais diferenças na valorização dos imóveis resultantes da utilização de dois métodos distintos – método comparativo e método do rendimento. Em termos metodológicos, procurou-se conhecer as características globais da zona em estudo – aterro de Maxaquene, rua dos Desportistas, na cidade de Maputo – e dos imóveis nela existentes a partir da recolha de dados baseada no método de pesquisa bibliográfica (consulta de literatura diversa sobre avaliação imobiliária, e de documentos oficiais relativos à caracterização da zona em estudo) e aplicação de diversas técnicas de avaliação. Utiliza-se o estudo de caso por se tratar da estratégia que melhor se adapta à situação real em análise. Foram complementarmente feitas algumas entrevistas aos intervenientes no mercado imobiliário, sendo que a análise dos dados permitiu apurar o impacto da avaliação imobiliária em Moçambique, no geral, e na cidade de Maputo, em particular. Do estudo efectuado concluiu-se que o método comparativo directo de dados de mercado é o mais preciso para se determinar o mais provável real valor de mercado de imóveis localizados nos grandes centros urbanos, embora se reconheça que este método tenha a fragilidade de não determinar o valor do rendimento e da renda. Tendo em conta que nas grandes cidades o número de imóveis de características semelhantes é elevado, a obtenção do valor do imóvel em análise acaba se aproximando da realidade do mercado.