Valoração das propriedades rurais em Carazinho/RS e Cascavel/PR: uma análise das opções reais - Zilli, Julcemar Bruno (2010)
O desenvolvimento econômico observado no Brasil, proporcionado pelo avanço na produção de grãos, carne e, atualmente, cana-de-açúcar, tem aquecido o mercado fundiário dos estados. A valorização das terras tem atraído muitos investidores, que necessitam de matéria-prima para sua produção e especuladores, que desejam lucrar na compra e venda das propriedades. Entretanto, se questiona as possíveis explicações sobre a constante valorização da terra. Para tanto, buscou-se mensurar o valor das propriedades rurais nas regiões de Carazinho/RS e Cascavel/PR, utilizando a Teoria das Opções Reais como um complemento ao Valor Presente Líquido (VPL) na valoração de terras. A partir de dados obtidos em painéis realizados nas duas regiões, as receitas e custos envolvidos no processo de produção agrícola foram identificados. Com a realização de simulações com Método de Monte Carlo, chegou-se ao Valor Presente Esperado das propriedades e, com isso, ao valor da terra, usando a técnica do Valor Presente Líquido. A incerteza relacionada ao comportamento do Valor Presente foi mapeada pela opção de postergar a comercialização da propriedade por meio do Modelo de Cox, Ross e Rubinstein. Os resultados fornecem indícios que a terra na região de Carazinho/RS, pela análise das opções reais e a realidade produtiva, poderia valer R$ 15.993,21/ha, superior aos R$ 7.331,19/ha captados pela FGV (2009). Entretanto, segundo os produtores da região, as terras estão sendo negociadas a R$ 20.000,00/ha, valor 25,05% superior ao captado no estudo. Dessa forma, há possibilidade de uma supervalorização das terras na região. Na região de Cascavel/PR, o estudo encontrou indícios de que a terra poderia valer R$ 17.121,22/ha, 50,70% superior ao valor captado pelo FGV (2009). Quando se compara aos valores declarados pelos produtores (R$ 14.000,00/ha), encontra-se 22,29% inferiores aos praticados na região.