A tributação dos fundos de investimento imobiliário - Martinuzzo, Patricia (2022)
O objetivo desta dissertação é analisar criticamente o tratamento tributário previsto para as aplicações em Fundos de Investimento Imobiliário (FII). No Brasil, os FII surgiram só em 1993, tendo sido moldados à forma de condomínios isentos de tributação tal como os demais fundos de investimento brasileiros, e tendo sido inspirados por institutos estrangeiros que décadas antes já viabilizavam o investimento coletivo em empreendimentos imobiliários no exterior. Nesse contexto, muitas controvérsias permeiam a tributação das aplicações em FII. A primeira controvérsia reside no efeito tributário da distribuição obrigatória de lucros pelos FII, especialmente quando a maioria dos cotistas delibera pelo reinvestimento desses lucros, em vez do pagamento. Seria constitucional a tributação dos lucros meramente distribuídos e não pagos para cotistas pessoas físicas que, mesmo querendo receber os recursos, foram vencidos pelos demais cotistas em assembleia? A segunda controvérsia diz respeito aos FII que investem em cotas de outros FII. Estaria dentro da legalidade tributar os rendimentos e os ganhos auferidos por um FII por meio de cotas de outro FII, ou deveria prevalecer a regra geral de isenção tributária sobre as carteiras dos FII em relação aos ativos imobiliários? A terceira controvérsia é a tributação dos FII como se fossem pessoas jurídicas, condicionada a que um cotista cumpra duas condições: tenha mais de 25% das cotas do fundo, isoladamente ou com pessoa a ele ligada; e seja incorporador, construtor ou sócio do empreendimento imobiliário no qual o fundo aplique recursos. Tendo em vista essas condições, seria possível tributar o FII como pessoa jurídica se, por exemplo, uma pessoa ligada ao cotista for incorporador, construtor ou sócio do empreendimento imobiliário investido pelo FII, sem ser ela própria cotista? A quarta controvérsia envolve as operações de reorganização dos FII, seja na forma de incorporação, fusão, cisão e transformação em outros fundos, seja ainda na forma de conversão em companhia. Seriam essas operações tributáveis? O enfrentamento dessas controvérsias tributárias é importante para que os FII estimulem novos negócios, inclusive a gestão eficiente de imóveis públicos, o investimento pulverizado em imóveis com características distintas entre si, a organização da sucessão de direitos reais sobre bens imóveis em núcleos familiares, e a redução de subsídios governamentais mediante a criação de novas linhas de financiamento privado das cadeias produtivas agroindustriais.