Localização no programa minha casa minha vida: o processo de tomada de decisão e escolha locacional pela iniciativa privada - Cunha, Anna Paula (2024)
No processo de execução de um empreendimento habitacional, a primeira grande decisão tomada pelo promotor é a localização. A partir da localização ou da definição do terreno é que se iniciam as atividades de projeto e as análises de viabilidade econômica e financeira. Assumindo a habitação social como um produto do mercado imobiliário, a pesquisa procura entender e explicar o processo de sua localização tanto para conceber instrumentos de política urbana mais eficazes, quanto para operar programas habitacionais mais efetivos, colaborando dessa maneira para a construção de cidades mais justas e mais humanas. Os resultados quantitativos de produção habitacional obtidos no MCMV são expressivos em nível internacional. Entre 2009 e 2020, foram aplicados mais de R$ 553 bilhões em investimentos e foi contratada a produção de mais de 6,1 milhões de unidades habitacionais. Entretanto, parece permanecer a necessidade de melhor articular esse alcance massivo, realizado em proporções inéditas, com aspectos qualitativos que remetem à democratização das cidades. A pesquisa ousa colaborar nessa crítica com um olhar geral e distante pela perspectiva da temática localização. O MCMV suporta e garante materialidade ao percurso da pesquisa, que foi dividido em três momentos. No primeiro momento, a localização da habitação social é caracterizada por meio de evidências quantitativas (síntese de base de informações sobre empreendimentos), territoriais (mapas de localização esquemáticos e de densidade), normativas (relações com a legislação urbanística) e qualitativas (declarações de agentes que atuam no mercado de incorporações imobiliárias). O segundo momento, por meio da consolidação da análise das evidências, procura explicar o processo de tomada de decisões sobre a localização da habitação social pela iniciativa privada como consequência de um modelo de negócios que busca lucros e ganhos na produção habitacional pela quantidade e pela padronização. O terceiro momento questiona as limitações da abordagem racional inerente aos modelos de negócio e identifica outros três processos que influenciam a decisão de localização de empreendimentos habitacionais: os comportamentos viesados, o reconhecimento das “zonas vocacionadas” para moradia dos pobres e a tradição patrimonialista.