Análise multicritério e geoestatística aplicadas na avaliação em massa de imóveis urbanos - Duarte, Daniel Camilo de Oliveira (2019)
O Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) é o inventário territorial oficial e sistemático do município e desempenha função importante na municipalidade, entre elas, auxiliar a tributação imobiliária por meio do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU). Porém, a atualização da base de cálculo do imposto, especificamente, o Valor Unitário de Terreno (VUT) nem sempre é realizada de forma satisfatória. Assim, o objetivo geral da pesquisa é aplicar a técnica da Multi-Criteria Evaluation (MCE) na modelagem estatística para a avaliação em massa de imóveis urbanos na elaboração de Planta Genérica de Valores (PGV). O estudo foi desenvolvido no município de Goiânia – GO – Brasil, a partir de dados cartográficos presentes no CTM municipal (SIGGO Versão 25) e de amostras de ofertas de valores de terreno obtidas por meio de um algoritmo de busca Web Scraping. Foram desenvolvidos modelos conceituais de Banco de Dados Geográficos (BDG) utilizando o modelo Orientado a Objetos (O-O) e o framework UML- GeoFrame. Com base no BDG foram realizadas modelagens MCE para definição de áreas de adequabilidade à valorização imobiliária, onde foram utilizadas variáveis normalizadas pela lógica Fuzzy, ponderadas pelo método Analytical Hierarchy Process e integradas por meio dos métodos Weighted Linear Combination e Ordered Weighted Average. A partir das variáveis elaboradas pelas análises MCE e da redução da dimensionalidade dos dados pelo algoritmo Random Forest Recursive Feature Elimination, foi realizada a estimativa do VUT pelo Modelo Clássico de Regressão Linear (MCRL). Os valores estimados foram interpolados utilizando a Krigagem Ordinária da Geoestatística e consistidos pelo método da Validação Cruzada. Além disso, todos os resultados foram validados por indicadores da International Association Assessing Oficers (IAAO). Entre os principais resultados desta pesquisa citam-se os modelos conceituais de BDG para as temáticas: Imageamento, Zoneamento Urbano, Mapeamento Urbano Básico, Geomorfologia, Meio Ambiente, Transporte e Mobilidade, Educação, Patrimônio Histórico e Cultural, Saúde e Assistência Social, Infraestrutura Urbana, Serviços Urbanos e a Planta Genérica de Valores. Para todos os temas foram elaboradas MCE e produtos cartográficos relacionados à identificação de área de adequabilidade à valorização imobiliária. O Modelo Clássico de Regressão Linear apresentou como indicadores de ajuste um Coeficiente de Correlação (R) de 76%, Coeficiente de Determinação (R2) de 58% e o Coeficiente de Determinação Ajustado (R2ajustado) de 57% com todos os pressupostos definidos na NBR14653-2 atendidos. O Modelo Geoestatístico melhorou as estimativas, apresentando um Erro Médio de R$2,04, Erro Médio Quadrático de R$59,63, Erro Padrão Médio de R$71,39 e um ajuste por meio do Erro Médio Quadrático Padronizado de 98%. Na validação pelos indicadores da IAAO, o Modelo Geoestatístico apresentou melhoras em relação ao MCRL, onde foram obtidos: Mediana das Razões de (MRA) 0,91, Diferencial Relativo ao Preço (PRD) de 0,88 e Coeficiente de Dispersão (COD) de 17%. Desta forma foi possível verificar que a MCE melhorou as estimativas do MCRL e da Krigagem Ordinária e que a metodologia apresentada pode ser replicada em municípios de pequeno, médio e grande porte com ajustes locais.