Tinha uma praia no meio do caminho: a retenção especulativa do solo urbano em faixas litorâneas de Natal submetidas ao controle de gabarito estabelecido pela ZET-3 - Silva, Rodrigo (2022)
As zonas costeiras brasileiras têm sido palco de conflitos territoriais entre suas populações tradicionais e os agentes do mercado imobiliário, da construção civil e do turismo. No município de Natal, a mediação desses conflitos consolidou estratégias de gestão do solo urbano como as Zonas Especiais de Interesse Turístico – ZETs, alteradas durante a última revisão do plano diretor, que resultou no Plano Diretor de Natal – PDN 2022, cujas correlações de forças favoreceram os interesses desses agentes. Esta dissertação trata especificamente da ZET-3, cujos parâmetros urbanísticos tinham o intuito de proteger a paisagem da orla central do município e estimular usos e atividades turísticas. Como objetivo geral, buscou-se compreender a formação dos vazios urbanos nesta fração urbana e a incidência do controle de gabarito neste processo, partindo da hipótese de que a ocupação do solo nestes territórios, desde a regulamentação da ZET-3, tem evidenciado a formação e manutenção destes vazios, pari passu a construção de uma narrativa que associa o “esvaziamento” às restrições do controle urbanístico. A flexibilização estabelecida no novo PDN 2022 emerge, portanto, como uma solução para este suposto problema. Especificamente, esta dissertação se propôs a: 1) discutir a incidência do zoneamento costeiro e sua interferência na dinâmica de uso e ocupação do solo; 2) analisar as características morfológicas dos elementos constituintes do tecido urbano deste território, destacando os vazios urbanos; 3) evidenciar a situação fundiária, identificando historicamente a formação desses vazios a partir da instituição do controle de gabarito; 4) compreender os conflitos territoriais, decorrentes da instituição deste controle; e 5) construir cenários de ocupação do solo, considerando as restrições estabelecidas pela antiga regulamentação e as alterações trazidas no PDN 2022. Como resultado, é possível destacar que, a partir da compreensão do processo de ocupação do território e de seus vazios urbanos e das alterações introduzidas no PDN 2022, foi possível identificar indicadores que relacionem a instituição do controle de gabarito com a suposta retração da produção imobiliária, como a desaceleração de sua ocupação e a desocupação do seu conjunto edificado, a qual tem forte relação com a retenção especulativa do solo, de modo que as alterações ocorridas no regramento da ZET-3 poderão atuar para flexibilizar limites impostos e maximizar o adensamento e os usos permitidos, propiciando a expansão do capital até então “embarreirado”.