Quanto custa à cidade um megaevento esportivo?: configuração espacial, obras da copa de 2014 e efeitos na precificação imobiliária na região metropolitana de Natal/Brasil - Nascimento, Rodrigo Costa do (2019)
Nas cidades as inter-relações entre localizações, setores funcionalmente variados, atratores e satisfações, viabilizados pelo conjunto de barreiras e permeabilidades, se apresentam como fatores de precificação imobiliária, representação e recomposição monetárias do valor e da circulação do capital. Enquanto sistema articulado entre objetos, ações e fluxos o espaço assume propriedades configuracionais ora protagonistas ora coadjuvantes de interesses econômicos que o convertem em mercadoria. Seus potenciais de acessibilidade - propriedade que, independe de atratores, permite superar barreiras ao intercâmbio de bens, serviços e informações - influenciam processos de redimensionamento de preços imobiliários por vezes sujeitos a interferência de grandes infraestruturas de impacto urbano. Nesse contexto se inserem as intervenções de megaeventos - os Grandes Projetos Urbanos (GPUs) - que ao gerar rupturas espaciais são capazes de dar respostas monetárias ao espaço urbano. Na Região Metropolitana de Natal/RN (RMNatal), assim como em outras brasileiras, a pespectiva da ocorrência da Copa de 2014 gerou alterações configuracionais a ponto de redefinir níveis de acessibilidade bem como preços imobiliários em áreas centrais e de expansão. Esta tese busca compreender a influência da configuração e acessibilidade espaciais sobre a os preços imobiliários em áreas atingidas por obras da Copa de 2014 na zona urbana e em parte da zona metropolitana de Natal. Apresenta a premissa de que relações entre acessibilidade espacial e localização interferem mais na precificação imobiliária em áreas de intensa centralidade como Lagoa Nova, onde o capital circula continuamente, do que a presença da Arena das Dunas. Por outro lado, em áreas de expansão, como em São Gonçalo do Amarante/RN onde implantou-se o Aeroporto Aluízio Alves, os preços do solo parecem não responder diretamente à combinação acessibilidade espacial x localização, já que o capital encontra-se ainda em processo inicial de circulação, o que demonstra maior dependência dos impactos espaciais advindos com o aeroporto. Pesquisas em escrituras imobiliárias resultaram no levantamento de valores de avaliação (preços) de apartamentos, casas e terrenos (Lagoa Nova) e lotes (São Gonçalo do Amarante) entre os anos de 2012 e 2016. Considerando o espaço como variável independente (atuante) e dependente (resultante), recorre-se à Lógica Social do Espaço (LSE) - ramo da morfologia dedicado aos estudo das relações entre espaço e sociedade - e a Análise Sintática do Espaço (ASE) - técnicas de leituras gráficas e quantitativas para análise espacial - para compreender relações entre acessibilidade topológica da configuração espacial, obras de grande impacto (atratores) e precificação imobiliária, aplicando medidas de integração e choice em representações lineares axiais e de segmentos. Integração refere-se à centralidade de um conjunto de eixos acessíveis e choice ao quão escolhido é um fragmento de linha, entre uma origem e um destino, mediante potencial de atravessamento. Tais medidas ajudaram a interpretar se preços elevados estão mais relacionados a conjuntos de vias mais acessíveis (integração) em rotas de origem-destino e/ou se atreladas às mais intersticiais com elevados potenciais de atravessamento (choice), porém não muito distantes das obras de impacto. Os resultados confirmam precificação dos apartamentos e casas (ambos entre 01 e 03 dormitórios) bem como de terrenos em Lagoa Nova, relacionada à sobreposição entre rotas origem-destino (“movimento para” ou integração) e de atravessamento (“movimento entre” ou choice) das principais rotas da trama viária, confirmando o protagonismo espacial independente da presença da arena. Em São Gonçalo do Amarante, lotes padrões de 200 m² - de faixas médias de preço - parecem se precificar em loteamentos próximos ao principal eixo de integração e choice – rodovia BR 406 - que confere acesso entre Natal e aeroporto, ao passo que lotes mais caros tendem a se localizar em sistemas de intenso atravessamento, ou em setores muito reservados (de intermediárias e baixas medidas de integrações e choice), apontando para um possível protagonismo compartilhado entre o magnetismo do aeroporto, que estimulou o aparecimento de expansões espaciais, e os potenciais de acessibilidade/atravessamento da rodovia.