Dois ensaios sobre economia urbana: mercado imobiliário residencial e corporativo no município de São Paulo - Campos, Rodger Barros Antunes (2014)
O mundo tem se tornado cada vez mais urbano. Esse processo de concentração populacional tem alterado a paisagem do espaço intraurbano e impactado o mercado imobiliário e as amenidades urbanas. Considerando esses fatos, o primeiro ensaio trata o problema dos fatores que impactam o preço dos imóveis residenciais verticais no município de São Paulo, objetivando especificar dois efeitos em particular: efeito vizinhança e efeito adjacência. O primeiro refere-se ao espaço em que os imóveis estão localizados e o segundo diz respeito ao transbordamento de determinados fatores analisados. Para tanto, usando um Modelo Hedônico Hierárquico Linear, foi possível explicar que existem transbordamentos espaciais entre os distritos que são capazes de influenciar o preço dos imóveis. Como resultado, encontrou-se que a variação do preço dos imóveis dentro dos distritos urbanos de São Paulo explica aproximadamente 60%, enquanto a diferença entre distritos explica aproximadamente 40% do preço médio dos imóveis. Ao considerar o modelo condicional, 89% da variação é explicada pelas características intrínsecas dentro dos distritos, ao passo que 52% da variação entre distritos é explicada pelas características extrínsecas observadas entre os distritos. Ao levar em conta o possível transbordamento espacial, 66% da variação do preço médio entre-distritos é devido às características extrínsecas. Esse fato demonstra que o espraiamento espacial reduz a variação do preço não explicada, sendo responsável por catorze pontos percentuais adicionais na explicação no modelo condicional espacial. Em resumo, o espaço em que o imóvel está localizado é de suma importância para explicar preços. Nesse sentido, o trabalho contribuiu com a literatura ao propor uma abordagem metodológica para o Modelo de Preços Hedônicos capaz de considerar as hierarquias (imóveis e distritos), e controlando o problema de dependência espacial. No que tange ao segundo ensaio, o tema abordado é a influência do uso do solo urbano nos aluguéis corporativos na cidade de São Paulo. Tal tema está intimamente relacionado ao desenvolvimento econômico e urbano ocorrido na principal capital do país. O desenvolvimento de infraestrutura, alocação de grandes centros financeiros e corporações nacionais no município de São Paulo são alguns dos fatores que podem explicar o processo de desenvolvimento econômico da cidade. Esse desenvolvimento econômico foi e é capaz de atrair mão de obra à cidade. Enquanto as corporações procuram onde alocarem suas firmas, as famílias procuram espaço para residirem. Do fato que o uso do solo é excludente entre os agentes econômicos (firma e família), gera-se, por conseguinte, uma tensão entre estes pelo uso do solo. Tendo isso em mente, o segundo ensaio elabora um modelo empírico para explicar o impacto dessa tensão no uso do solo para a determinação dos aluguéis a serem pagos pelas empresas. Para tanto, a aplicação empírica é embasada no modelo teórico de Wheaton (2004), para o qual a renda do solo para a empresa é sensível à produtividade, ao uso do solo e à infraestrutura de transporte. Como resultado, encontrou-se que a renda do solo para a firma é sensível ao uso do solo por parte da firma, impactando negativamente na renda, como é previsto pelo modelo teórico. Ademais, a produtividade e infraestrutura demonstram correlação negativa com a distância dos dois centros de negócios modelados (Sé e Itaim Bibi). A contribuição do trabalho está em fornecer à literatura nacional um estudo sobre o uso misto do solo e sua relação com renda da terra. Ademais, fornece embasamentos para políticas públicas de planejamento urbano. Sob a ótica privada, outra contribuição está em fornecer ao setor mecanismo que permita considerar a valorização do uso do solo ao ofertar mais imóveis para fins comerciais ou residenciais.