Um estudo sobre as estratégias do capital imobiliário e sua materialização no ambiente construído urbano: o caso do Jardim Icaraí, Niterói - Lutterbach, Maria Alice Schuabb Monteiro (2018)
A presente dissertação tem como tema central as estratégias empregadas pelo capital imobiliário em seus movimentos de transformação do solo urbano, processo que ocorre na maioria das cidades, por diversas razões. Uma vez que o solo urbano é considerado uma mercadoria especial, não reprodutível através da força de trabalho como outras mercadorias o são, ocorrem disputas pelo seu domínio e pelo acesso às melhores localizações dentro do contexto urbano. Isso favorece a valorização do solo urbano, ao permitir que o proprietário de terra - ciente de sua condição favorável - cobre uma renda equivalente ao maior e melhor uso possível de seu terreno. Assim, o proprietário de terra passa a auferir renda pela venda de seu produto ao capital imobiliário, o que permite a esse último a obtenção de lucro médio ao empreender. Contudo, como o elemento motriz para o funcionamento desse setor do capital é a obtenção do lucro máximo possível, há um contínuo esforço na criação de novas estratégias de utilização do terreno a fim de que seja possível a ele obter, constantemente, os sobrelucros advindos de ações não antecipadas pelo proprietário de terra e que, por isso, não haviam sido incluídos no preço do terreno. Dessa forma, esta dissertação toma como ponto de partida analisar e aprofundar o conhecimento a respeito da atuação do capital imobiliário, que culmina com a transformação e valorização do solo urbano das cidades. Neste sentido, a dissertação estabelece, como base central, a investigação de um estudo de caso real, o da localidade conhecida como Jardim Icaraí, situada nos bairros de Icaraí e Santa Rosa, município de Niterói, através do qual busca-se compreender como são dadas, na prática, as estratégias de atuação do capital imobiliário com vistas à obtenção dos sobrelucros e os possíveis efeitos dessa atuação sobre o ambiente construído urbano das cidades. Para tanto, a pesquisa compreende três etapas distintas. A primeira trata da revisão e análise bibliográfica dos conceitos relacionados ao tema incorporação imobiliária. Na etapa seguinte são apresentados os contornos legais, materiais e simbólicos do objeto de estudo, bem como de sua situação no cenário da cidade de Niterói e dos bairros que contêm a localidade em questão. A terceira etapa trata do desenvolvimento da pesquisa empírica, que investiga e analisa o uso de duas estratégias específicas de atuação do capital imobiliário sobre o solo urbano de Niterói, que são a estratégia de recriação/renomeação de lugares e a estratégia de inovação do produto imobiliário. Finalmente, a pesquisa busca refletir a respeito dos possíveis efeitos que a materialização dessas estratégias pode gerar sobre o ambiente construído das cidades. Baseada nessas etapas, a pesquisa visa contribuir para o avanço científico do tema, de forma a possibilitar extrapolar os resultados obtidos com base em um estudo de caso específico para questões gerais de caráter teórico, contribuindo para a análise do processo de atuação do capital imobiliário em diversas outras cidades do país - e, quem sabe, do mundo - cujos contextos econômicos e urbanísticos podem ser totalmente distintos dos encontrados nesta dissertação.