A retomada de obras pelos adquirentes no caso de falência do incorporador imobiliário: uma interpretação da Lei nº 4.591/64 à luz do direito humano fundamental à moradia e da função social dos contratos - Aguiar, André Viana Bonan de (2023)
A paralisação de obras pelo incorporador imobiliário foi agravada pela recente pandemia do COVID 19, impactando a arquitetura das cidades com “esqueletos” de alvenaria, ou, simplesmente, fundações em terrenos, sem qualquer sinal de construção. Esse quadro inviabiliza a legítima expectativa da casa própria dos adquirentes primitivos, que celebram com a incorporadora instrumento de promessa de compra e venda de futura unidade imobiliária, vulgarmente conhecido como “compra de imóvel na planta”. Muitas famílias confiaram o dinheiro de uma vida inteira de trabalho, ou venderam o que possuíam para a aquisição de uma futura unidade imobiliária para moradia. No entanto tiveram que amargar as consequências da má gestão empresarial ou da má-fé por parte de incorporadoras e instituições financeiras, que, em última análise, provocaram a falência do incorporador imobiliário ou a paralisação injustificada do empreendimento. Ocorre que a solução para esta hipótese está prevista na Lei de Condomínios e Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64), consistente no procedimento extrajudicial de retomada de obras pelos adquirentes primitivos, por meio da destituição do incorporador e da formação de condomínio em construção, gerido por comissão de representantes, formalmente constituída, para administrar receitas e despesas do empreendimento. Por outro lado, a própria Lei nº 4.591/64, que regula o procedimento de retomada, prevê em seu art. 31-F, § 11, que os adquirentes, na hipótese de falência do incorporador, ficarão automaticamente sub-rogados nos encargos relativos ao financiamento da obra contraído pela incorporadora originária, inviabilizando-se, em muitos casos, a efetiva retomada e entrega das futuras unidades imobiliárias, para fins de moradia. Diante da insuficiência da legislação específica (Lei nº 4.591/64) em fornecer mecanismos que viabilizem, efetivamente, a continuidade das obras pelos adquirentes primitivos, surge a hipótese de integralização constitucional da Lei nº 4.591/64, tendo em vista uma interpretação à luz da função social dos contratos e da concretização do direito humano-fundamental à moradia, com fundamento no artigo 170 da C.F.