Multipropriedade Imobiliária: análise funcional das restrições ao direito de propriedade à luz da Lei n.o 13.777/18 - Vasconcellos, Mariana Maia de (2022)
O objetivo da presente dissertação consubstancia-se na análise funcional das severas restrições ao direito de propriedade instituídas pela Lei n.º 13.777/18, sabidamente o diploma normativo que introduziu o regime jurídico da multipropriedade imobiliária no ordenamento brasileiro. Concebida como um regime de condomínio especial no qual o bem imóvel titularizado pelos multiproprietários é fracionado no espaço e no tempo, esse instituto exaspera a aproximação entre direitos reais e obrigacionais à luz do sistema vigente, na medida em que traduz titularidade que depende necessariamente de um feixe obrigacional intenso para sua existência, bem como para a realização de sua função e satisfação à autonomia privada. Além disso, demanda a incidência de pluralidade de fontes normativas – inclusive normas consumeristas – cuja instigante composição se impõe à luz dos princípios e valores constitucionais. As severas limitações às titularidades na multipropriedade imobiliária encontram fundamento na referida lei, a qual promoveu alterações no Código Civil e na lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73), e podem ser instituídas também pela autonomia privada, através de sua inserção na convenção e no regimento interno. Para a análise funcional que se pretende empreender, no primeiro capítulo foi abordado breve histórico da multipropriedade imobiliária, delimitados seu conceito e objeto, traçados os contornos de seu regime jurídico, sua qualificação, culminando com a análise da referida aproximação entre direitos reais e obrigacionais que este regime não apenas evidencia, mas também demanda para que realize sua função. No segundo capítulo, à luz das restrições ao direito de propriedade analisadas, abordou-se a incidência das normas consumeristas na multipropriedade, bem como o papel do administrador profissional, e propôs-se o exame de hipóteses práticas e concretas relacionadas a esses pontos. Por fim, o terceiro capítulo foi dedicado à problematização de certas restrições expressamente previstas em lei, propondo-se sua análise funcional, particularmente em relação ao modo de utilização do bem imóvel, inclusive no tocante à eventual compulsoriedade de locação das unidades titularizadas pelos multiproprietários, através da administração centralizada. Abordou-se ainda a legitimidade da previsão pela perda temporária do direito de uso do bem, em virtude do inadimplemento das cotas condominiais, a qual se operacionaliza através de uma interessante espécie de anticrese legal instituída nesse novo regime, cujos parâmetros para aplicação legítima se propõem.