Modelagem estatística para determinação de coeficientes de depreciação para edificações residenciais - Sant'ana, Raquel (2023)
A depreciação de uma casa é um fator que não pode ser negligenciável nos procedimentos de análise valorativa de um imóvel, uma vez que ela pode enviesar a estimativa do preço ao consumidor, índices de preços imobiliários, avaliações fiscais e afetar a sustentabilidade do ambiente construído. O objetivo desta pesquisa é propor um modelo para a obtenção de coeficientes de depreciação, para a utilização em avaliações de imóveis residenciais. Nesta pesquisa foram coletados dados de mercado, de 98 imóveis com terreno e casa e de 53 terrenos vagos à venda. Foi realizada a análise exploratória dos dados e a regressão linear múltipla, para cada conjunto de dados. A equação obtida para o cálculo do valor do terreno foi utilizada para determinar o valor de cada terreno da amostra, referente aos imóveis com terreno e casa. O valor do terreno foi subtraído do valor do imóvel, restando apenas o valor da casa. A equação obtida para a valoração das casas foi utilizada para determinar o valor da casa para cada idade combinada com cada estado de conservação. Foi identificado um modelo representativo único para as edificações e a partir deste estimados os valores dos coeficientes de depreciação para cada idade e estado de conservação. Os coeficientes de Ross-Heidecke, foram comparados com os coeficientes da pesquisa, constatando-se que a depreciação no método da pesquisa ocorre de forma linear diferente do método de Ross-Heidecke. De modo geral no método de Ross-Heidecke a depreciação ocorre de forma mais acentuada e a casa tende a ficar sem valor no final da vida útil considerada de 50 anos. Já com os coeficientes da pesquisa observa-se que no final da vida útil de 50 anos, a edificação tende a ter um valor maior, quanto melhor for seu estado de conservação. Para a validação do método, cada elemento amostral coletado no mercado teve seu valor calculado pelo método Evolutivo, utilizando os coeficientes encontrados na pesquisa e os coeficientes de Ross-Heidecke. Comparando os valores obtidos pelo método Evolutivo com os valores de mercado, obteve-se um percentual de erro médio de aproximadamente 17 % tanto para os coeficientes de Ross-Heidecke como para os coeficientes propostos na pesquisa