[pt] AVALIAÇÃO DE PROJETOS DE SHOPPING CENTER: APLICAÇÃO DA TEORIA DE OPÇÕES REAIS - EDUARDO LOWNDES DALE CARVALHO LAGE (2012)
[pt] O mercado de shopping centers vive um momento único no Brasil. Suportado pela expansão do crédito e aumento da massa salarial, o setor de varejo segue muito forte, o que vem impulsionando a demanda por áreas de vendas em shoppings. Tradicionalmente voltados às classes altas, nos últimos anos este cenário começou a mudar com o enriquecimento das classes mais baixas, que fez com que surgisse um grande mercado consumidor até então não atendido: a classe média emergente. Como reflexo da estabilidade econômica e desenvolvimento do mercado de capitais, as empresas enfim tiveram acesso a funding seguro e de baixo custo para custear seus investimentos, o que fez com que o número de shoppings centers crescesse vertiginosamente no país. A avaliação de projetos de shopping centers é tradicionalmente realizada através do método de Fluxo de Caixa Descontado. Apesar de muito difundida, a eficácia desta metodologia vem sendo muito questionada por não considerar o valor das flexibilidades existentes no projeto, ou opções reais. Opções como expandir o shopping ou construir um empreendimento comercial no terreno não utilizado, podem aumentar significativamente o retorno esperado dos projetos e devem ser levados em conta no momento da avaliação. Neste trabalho é apresentada a aplicação da Teoria de Opções Reais na avaliação de um projeto de desenvolvimento de shopping center, considerando-se que o projeto original poderia ser expandido (opção de expansão) ou abandonado (opção de abandono). Como resultado, as opções reais analisadas somaram 11,01 milhões de reais, representando um incremento de 7,55 por cento no valor ao projeto, ou 110,0 por cento no VPL, um valor relevante e que não poderia ser desprezado.