[pt] IMPA - ÍNDICE MUNICIPAL DE PREÇOS DE APARTAMENTOS: PROPOSTA DE METODOLOGIA - SERGIO ROZENBAUM (2009)
[pt] Vem-se observando, no Brasil, um crescimento do mercado imobiliário. Os jornais e revistas das principais cidades brasileiras contêm inúmeras páginas de anúncios de lançamentos imobiliários. São muitas ofertas, muitos compradores e muitos negócios. O mercado imobiliário está em expansão, atendendo a quase todas as classes sociais e empregando um grande contingente de mão-de-obra. Várias empresas de construção civil foram listadas na Bolsa de Valores de São Paulo, obtendo recursos para o desenvolvimento de projetos. Esse mercado está assumindo, finalmente, um papel importante na economia do Brasil, a exemplo dos EUA, da União Européia e dos países da OCDE (Organização para a Cooperação e o Desenvolvimento Econômico). Ainda falta, contudo, um indicador das tendências do mercado que permita uma análise do investimento, tanto para produtores quanto para os compradores. Na verdade, não existe um índice de preços para o mercado imobiliário para nenhuma cidade brasileira. Esta pesquisa concluiu que para grande parte das prefeituras brasileiras, é possível usar as bases de dados do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) para a construção de um índice municipal de preços de apartamentos (IMPA). Um índice foi construído através de um modelo hedônico em que os atributos utilizados são os que constam da base de dados do ITBI, e mais uma variável, que atribui um valor à localização das ruas de um bairro (VR). Essa variável foi obtida na planta genérica de valores (PGV), que serve de base de cálculo do IPTU. A partir do modelo utilizado na cidade de Paris, França, foi proposta uma nova metodologia, testada na cidade do Rio de Janeiro. A divisão das cidades em regiões homogêneas, representadas por um ou mais de seus bairros mais importantes, permitiu a obtenção de índices regionais e, por agregação, um índice municipal. A metodologia é de fácil replicação por grande parte das prefeituras das cidades brasileiras de grande e médio porte que possuam um cadastro das edificações residenciais multi-familiares e uma planta genérica de valores. Quando essas prefeituras construírem seus índices, será possível obter um índice nacional. Os resultados obtidos para o Município do Rio de Janeiro validaram o modelo.