Segregação patrimonial e insolvência do incorporador imobiliário: na crise de continuidade das obras e os desafios da entrega dos empreendimentos - Santos, Marcelo Leandro dos (2024)
As incorporações imobiliárias possuem mecanismos de proteção do negócio pelos quais procuram mitigar riscos inerentes à sua atividade econômica, destacando-se, entre tais, a segregação patrimonial com arranjo societário dos empreendimentos – por meio das sociedades de propósito específico, e contábil - pela instituição do patrimônio de afetação sobre os bens e direitos da incorporação. Ocorre que, em situação de crise de insolvência do incorporador, tais mecanismos podem responder de forma distinta: o primeiro, sendo uma sociedade empresária, tem legitimidade para pedir recuperação judicial na forma da lei e negociar com seus credores a solução de sua crise através da elaboração de um plano de recuperação; o segundo, por não ser uma entidade, mas um destaque patrimonial de uma e, consequentemente, não possuir personalidade jurídica, não está abrangida ao escopo de pedido de recuperação judicial, sendo o patrimônio afetado não sujeito aos efeitos da proteção dada ao incorporador por força da Lei 11.101/05. Diante deste cenário, podemos enfrentar o que chamamos de “crise de continuidade”, ocasionada pelos distintos interesses de cada agente envolvido no negócio, tornando a solução imprevisível, quanto muito impossível, com a resolução da entrega do empreendimento resultando num pesadelo que atinge em cheio aqueles por quem o legislador imaginava ter protegido: os adquirentes. O foco principal deste estudo é a “crise de continuidade” na execução das obras de incorporação imobiliária; independentemente da forma como a segregação patrimonial é implementada, o aspecto crítico enfatizado é a realização efetiva do objetivo final: a entrega do empreendimento aos adquirentes, sendo a negativa uma clara perda da efetividade dos mecanismos de segregação patrimonial acima citados.