Fim negocial e os motivos determinantes no contrato de venda e compra de imóveis - Vilela, Gustavo Clemente (2024)
Todos os contratos precisam atender à sua função social, que corresponde, entre outros pontos, à sua função econômico-social típica e que constitui a causa objetiva do negócio jurídico. Ao lado da causa, todo negócio possui uma finalidade, a qual pode ser típica e, portanto, objetiva de acordo com a sua natureza. Mas também pode haver fins negociais específicos, sobretudo nos contratos de natureza empresarial. Ao tratar da compra e venda de imóveis de natureza empresarial, é possível afirmar a existência de inúmeras particularidades que dão ao negócio uma característica bastante específica, principalmente de acordo com a finalidade concreta que se intenciona realizar no local. Não obstante tais especificidades, nem sempre os contratos possuem, de forma expressa, a finalidade almejada com o negócio, ante a natural incompletude contratual. Partindo da análise de julgados a respeito da matéria e diante da complexa tarefa de elucidar o que as partes pressupuseram como objetivo final do contrato, além de sua função típica, apurou-se que o julgador tem uma tendência a prestigiar a expressa manifestação de vontade objeto do contrato, abstendo-se de atribuir efeitos a finalidades não manifestadas expressamente no ajuste, mesmo quando desejadas intimamente e que sejam passíveis de apuração a partir do contexto negocial. Na mesma linha, analisando a matéria legal correspondente, fica claro que a investigação da vontade das partes não apenas partirá da declaração, mas prestigiará a manifestação expressa havida, prevalecendo a aplicação da Teoria da Confiança e da Intervenção Mínima nos Contratos. Assim, partindo da premissa de que a interpretação contratual sempre visará alcançar a intenção comum dos contratantes, ainda que o intérprete possa se valer de todas as circunstâncias negociais, será possível concluir que a finalidade negocial específica apenas passará a integrar o ajuste e produzir os efeitos desejados se apontada no contrato como motivo determinante do negócio jurídico. A incorporação ao conteúdo do contrato do fim negocial, como motivo determinante do ajuste, permite distinguir o fim concreto do contrato do mero fim de um dos contratantes, passando a configurar a intenção comum de ambos os contratantes. E, assim, procurou-se demonstrar que o fim negocial econômico, concreto e específico, deve ser consignado no contrato, quando existente, como motivo determinante do ajuste, por se tratar de norte interpretativo fundamental para todas as demais disposições negociais e, a depender da forma como estruturado o negócio, constituir condição de eficácia do contrato, em legítima proteção da atividade econômica. Para tanto, o preâmbulo contratual é uma técnica jurídica adequada e assertiva na estruturação do negócio jurídico.