Impactos da regulação sobre o equilíbrio urbano: uma avaliação quantitativa sobre o caso paulistano - Santos, Eliane Teixeira (2022)
Esse trabalho avalia dois instrumentos de regulação urbana propostos para a cidade de São Paulo com o Plano Diretor de 2014. O primeiro focado na alteração do coeficiente de aproveitamento, ou densidade construtiva, de aplicação intrarregional heterogênea. O segundo com uma proposta de inclusionary housing mais exigente em termos de percentual de habitação de interesse social estabelecido dentro de um mesmo empreendimento, mas ao mesmo tempo mais flexível tanto em termos de faixa de renda abrangida pela política, quanto com relação às compensações de custos para a viabilização da entrada do setor privado no segmento. A intenção da nova política era a de redirecionar os fluxos de crescimento da cidade, e promover a formação de comunidades de renda mista em áreas bem localizadas e já dotadas de infraestrutura. O instrumento que define o grau de rigidez à altura das construções foi avaliado empiricamente. O objetivo é identificar se a aplicação heterogênea da regra, mais permissiva nos eixos de transporte público e mais restritiva nos miolos dos bairros, atinge resultados diferentes daqueles que teriam sido obtidos em condições de livre mercado. Os resultados indicam que no contexto macrorregional a nova regulação tem alta rigidez, apesar da heterogeneidade de sua aplicação, e os níveis de densidade construtiva observados estão aquém daqueles que teriam sido obtidos sem a regulação. A avaliação microrregional, por outro lado, indica que as novas regras estão sendo bem sucedidas em redirecionar os fluxos de crescimento da cidade para os eixos no entorno da infraestrutura de transporte público, em particular para aqueles localizados no centro expandido da capital. O novo conjunto de regras também viabilizou a entrada do setor privado no segmento de construções de habitação de interesse social, que já representam mais de 70% das novas unidades construídas e classificadas como tal. Mas a segregação residencial por renda ainda é observada, e revelada na discriminação de preços em função da distância aos empreendimentos que possuem unidades habitacionais de interesse social.